СОВЕТЫ ЮРИСТА И РИЭЛТОРА ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ
Приобретение квартиры или комнаты на вторичном рынке жилья, как правило, безопаснее чем приобретение жилья в новостройке. Тем более актуальна покупка жилья на вторичном рынке в настоящее время, когда разница стоимости квадратного метра между квартирой в еще не построенном доме и в уже существующем не так значительна, как ранее. А если еще учесть, что покупка жилья в еще не построенном доме - это не столько покупка, сколько азартная игра, где нет никаких гарантий получить так долго ожидаемую квартиру (о чем свидетельствует богатая судебная практика в области инвестиционных договоров), то многие предпочитают в последнее время заплатить чуть дороже, но сразу стать собственником, пусть не новой, но зато своей квартиры.
Однако и при таком выборе покупателя не всегда ждет желаемый результат, т.к. приобретение жилья на вторичном рынке имеет свои особенности и не гарантирует вам, что вы не будете обмануты мошенниками либо просто не попадете в ситуацию, при которой из-за неправильного оформления документов или по иным причинам останетесь без квартиры, или вынуждены будете много лет ходить по судам, доказываю свою правоту. Безусловно, приобретая квартиру через крупное агентство, именно крупное, в штате которого есть «натасканные» юристы, вы подвергаетесь меньшему риску, нежели будете сами покупать квартиру или доверитесь не имеющим в штате профессионального юриста мелким риэлторским компаниям, которые, даже зная определенные моменты практической деятельности в силу своего опыта, не имеют элементарных знаний в области договорного права, и последствий расторжения и признания недействительными сделок, подвергают своих клиентов, даже сами того не подозревая, в большому риску. Но ни один риэлтор, ни одна самая крупная компания никогда не даст клиентам стопроцентную гарантию чистоты сделки. Определенный риск есть всегда, а потому, прежде чем произойдет сделка, необходимо тщательно проверить все документы на квартиру и проработать возможные варианты развития событий в будущем.
Итак, проверка юридической чистоты квартиры. Что следует первым делом проверить при покупке квартиры.
1) Обратите внимание на цену жилья - если она ниже обычной больше, чем на 5-10% , есть повод для беспокойства, значит, следует более скрупулезно подойти к проверке всей информации по квартире, в том числе и не документальной.
2) Второе, на что следует обратить внимание - это число продаж данной квартиры. Чем более собственников было у жилья за недолгий период времени, тем больше это должно настораживать. Проверить такие данные можно путем запроса вписки из ЕГРП. Однако недостатком такого способа является длительность выдачи вписки, большие очереди, неполнота информации. Не стоит отчаиваться, любое уважающее себя риэлторское агентство или правовая организация может установить данные по количеству продаж приобретаемой недвижимости в полном объеме за сутки.
3) Собственник - это тот человек, который вас должен интересовать непосредственно более всего. Обратите внимание, что представляет из себя собственник - постарайтесь определить на вид болен ли он (по внешнему виду можно очень часто определить психическое заболевание, онкологическое, сердечное или другое серьезное заболевание, результат которого может сорвать вам сделку или привести к последствиям ее недействительности). Если есть сомнения, то необходимо запросить справку о состоянии здоровья, а лучше непосредственно самому с собственником посетить мед. учреждение. В некоторых случаях необходимо попросить у собственника справку из ПНД и НД. Можно также попросить собственника показать водительские права, если они получены недавно, то можно с большей долей вероятности предполагать, что собственник здоров.
4) Затем, если собственник состоит или состоял в браке, необходимо проверить срок заключения и расторжения брака, дату приобретения квартиры собственником и основания ее приобретения. Если квартира приобреталась во время брака и оба супруга имеют на нее права независимо на кого она оформлена, то необходимо потребовать согласие второго супруга на продажу покупаемой вами квартиры.
То же самое, если брак расторгнут, но не прошло трех лет с момента его расторжения. Супруг имеет право обратиться в суд и предъявить свои права на часть купленной вами квартиры.
5) Всегда важно изучить расширенную выписку из домовой книги. Были ли в квартире прописаны дети, если были, то использовали ли они свое право приватизации на эту квартиру, если эта квартира была приватизирована. Если не использовали, то приобретатель данной квартиры будет находиться под угрозой 10 лет с момента, когда такому несовершеннолетнему исполнится 18 лет. Именно такой срок исковой давности предусмотрен нашим гражданским законодательством, чтобы признать приватизацию покупаемой вами квартиры недействительной полностью или в части.
Необходимо в выписке из домовой книги посмотреть, когда и куда были выписаны несовершеннолетние, т.к. уже сложилась судебная практика признающая, что выписка несовершеннолетних не лишает их права на пользование данной квартирой.
Стоит знать, что все сделки с жилыми помещениями, в которых были прописаны несовершеннолетние или в которых несовершеннолетним принадлежало право собственности на часть недвижимости, должны были совершаться с согласия органов опеки и попечительства.
С конца декабря 2004 года эти правила несколько изменены гражданским законодательством. Теперь на основании ст.ст. 26, 28, 37, 292 ГК РФ при продаже собственности несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет необходимо письменное согласие только родителей. При продаже недвижимости несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет потребуется согласие органов опеки.
Стоит обратить внимание на то обстоятельство, не был ли выписан после 1995 года в связи с отбыванием в местах лишения свободы бывший член семьи собственника, и есть ли заверенное согласие данного лица, отбывающего наказание, на приватизацию продаваемой вам квартиры. Если такого согласия нет, то освободившись из мест заключения, бывший или настоящий член семьи собственника, сможет признать сделку приватизации квартиры недействительной.
6) Обратить внимание также следует на тот момент, не досталась ли приобретаемая вами квартира собственнику по наследству. Если именно так он ее и получил, то обязательно стоить проверить, на каком основании - то ли это завещание, то ли наследование по закону. Это необходимо сделать, чтобы знать, от какого еще наследника можно ожидать обращение в суд с требованием о восстановлении пропущенного срока вступления в наследство. В таких случаях следует подписать с продаваемым квартирой собственником соглашение, в котором он обязуется в дальнейшем, в случае появления других наследников, претендующих на наследство и восстановивших свои права на него, передать им пропорциональную часть, полученной за недвижимость суммы.
7) Если вы приобретаете квартиру у лица, действующего по доверенности, то необходимо убедиться, что собственник жив - здоров и прекрасно себя чувствует. И вообще стоит поинтересоваться, почему отчуждение недвижимости происходит по доверенности. Причины должны быть убедительными. В нашей практике не раз были случаи продажи квартиры от имени недееспособного или продажа осуществлялась от имени собственника, который уже более 5 лет как скончался. В таких примерах часто бывают замешаны должностные лица медицинских учреждений, ДЭЗов, паспортных столов и, конечно, нотариусы.
8) Важной информацией является информация по спору на приобретаемую недвижимость между заинтересованными лицами, а также определенные обременения на данную квартиру. Такую информацию можно узнать по ответу на заявление в Росрегистрацию (ответ дается в течение 5 дней), а также по запросу в канцелярию по гражданским делам в суд по месту расположения данной недвижимости.
9) Можно также поговорить с соседями приобретаемой недвижимости и с участковым милиционером. От этих лиц, непосредственно наблюдающих и знающих о судьбе квартиры, можно многое выяснить о чистоте продаваемой квартиры (комнаты).