В КАКИХ СЛУЧАЯХ СДЕЛКУ ПО КУПЛЕ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ МОЖНО ОСПОРИТЬ ?
Если выяснится, что при купле-продаже квартиры пострадали чьи-то законные интересы, эту сделку либо признают ничтожной, либо ее можно будет оспорить в суде.
Основные причины расторжения сделок:
1. Наложение ареста на проведение регистрационных действий с данной квартирой
Оснований для ареста может быть сколько угодно: иски третьих лиц (например – соседей, которых затопил собственник, и они подали на него в суд, требуя возместить убытки; банков, которым собственник квартиры задолжал по кредитам, и взыскание было обращено на квартиру; раздел имущества с бывшими членами семьи, и т.д.). Процесс регистрации будет приостановлен до снятия ареста, то есть – на неопределенный срок. А если собственник не сможет удовлетворить исковые требования соседей, банка либо бывшего супруга, сделка будет расторгнута.
2. Появление других претендентов на данную квартиру
«Новые старые» претенденты на жилье могут стать невидимой угрозой праву собственности нового владельца квартиры. Категорий таких граждан несколько.
- Лица, исключенные из приватизации
До августа 1994 года Закон о приватизации жилищного фонда позволял не включать в число собственников несовершеннолетних детей. Затем в него внесли соответствующие изменения, защищающие интересы несовершеннолетних. Сегодня выросшие дети, которые выражают желание восстановить свое право собственности через суд, – защищенная законом категория граждан, имеющих право оспорить сделку по купле-продаже квартиры.
Граждане, исключенные из приватизации, появлялись и после августа 1994 г. Например, люди, которых сняли с регистрации из-за отбытия в места не столь отдаленные или на службу в армию. Во время их отсутствия родственники вполне могли приватизировать квартиру и продать ее. Вернувшись же, обделенные собственностью граждане также могут доказывать свое право владеть квартирой.
- Наследники, не вступившие в права наследства
В случае с наследственными квартирами бывает так, что появляются граждане, в свое время не вступившие в права наследства. Это могут быть и внебрачные дети, доказавшие свое родство, и родственники, не знавшие о смерти наследодателя. Часто в наследственных делах оспаривают завещание (родственники умершего). Хотя по закону срок вступления в права наследства составляет шесть месяцев, он может быть продлен, если наследник докажет, что ему было затруднительно узнать о смерти наследодателя. Оспорить такое право будет практически невозможно.
- Бывшие члены семьи продавца
Немало проблем покупателю могут доставить и бывшие члены семьи собственника. Квартира, купленная гражданином, состоящим в браке, по закону является совместной собственностью обоих супругов, и продолжает оставаться таковой, даже если супруги к моменту совершения сделки уже стали бывшими. В Управлении Росреестра без нотариально удостоверенного согласия второго супруга сделка зарегистрирована не будет, хотя документы на регистрацию принять могут. При заключении договора и при расчетах с продавцом в суете на это можно не обратить внимания, и тогда покупатель пострадает.