Мастер-класс по перепланировке: что можно, а что нельзя.
Самые сложные задачи, которые встают перед владельцами квартир и дизайнерами, когда они приступают к проектированию помещений.
Доверять ли перепланировку дизайнеру?
Проектирование в многоквартирных домах выполняется лицензированными организациями, имеющими допуск СРО (саморегулируемых организаций) к подобным видам работ. Имейте в виду, что деятельность дизайнеров не лицензируется. И они, приступая к перепланировке и зонированию помещений, чаще руководствуются пожеланиями заказчиков, соображениями удобства и практичности, чем СНиПами и особенностями многоквартирных домов с их инженерными системами.
Объединение, расширение и перенос санузлов
Ванную комнату и туалет можно объединить практически всегда. Важно правильно расставить сантехнику, разобраться с радиатором отопления. Если сантехнику вы не переставляете, то такое объединение можно согласовать по эскизу (без предоставления лицензии), достаточно на плане БТИ отметить демонтаж стены.
Расширить санузел можно, используя площадь вспомогательных помещений – например, коридоров и кладовых.
Санузел можно даже «перенести» или сделать дополнительный гостевой, если на то есть место в коридоре. Главное, учитывать особенности эксплуатации системы канализации. В некоторых случаях при переносе оборудования даже в пределах санузла иногда требуется установить его на подиум для обеспечения стока канализационных вод самотёком. Поэтому всегда следует консультироваться с инженерами.
Перестановка оборудования, расширение санузлов, организация нового санузла и обустройство подиума требует разработки проектной документации с приложением свидетельства СРО для согласования в органах исполнительной власти.
Расширение кухни или её перенос
Как и в случае с санузлами, можно расширить кухню за счёт коридора. Однако не забывайте про обязательную гидроизоляцию кухонного пола, которая необходима, чтобы избежать возможных протечек на нижние этажи.
Полностью перенести кухню в зону коридора нельзя, так как на кухне, согласно СНиПам, должна быть естественная инсоляция (солнечный свет, падающий из окна).
Ещё одна очень популярная модель обустройства пространства – это организация кухни-гостиной или кухни-столовой, то есть объединение кухни со смежной комнатой. Такой вариант возможен только в том случае, если плита у вас электрическая, а не газовая. При этом всё кухонное оборудование (плита, мойка, посудомойка) должно остаться там, где помещение кухни находилось изначально.
Объединённое помещение всё равно будет условно называться кухней. Главное, чтобы санузел был полностью изолирован, так как вход в санузел из кухни запрещён, и Мосжилинспекция может не согласовать такую перепланировку.
Объединение комнаты с лоджией и утепление балконов
Теоретически, при соблюдении норм, если вы не затрагиваете несущие конструкции здания и не нарушаете тепловой контур, можно произвести объединение комнаты с лоджией, при этом демонтаж подоконной части возможен почти всегда, но требует разработки проектной документации лицензированной организацией. Также с вас могут потребовать Техническое заключение.
Тепловой контур необходимо сохранить при помощи дверей (чаще всего используются стеклянные распашные, либо раздвижные двери). Батареи отопления с подоконной части можно перенести на ближайшую стену.
А вот делать из балкона отдельную жилую комнату с обогревом категорически запрещено. Помещения балконов и лоджий являются летними, и в условиях зимней эксплуатации обогрев может привести к образованию конденсата, наледей и сосулек на лоджиях, расположенных выше и ниже.
Квартиры «свободной планировки»
Само это понятие – «квартира свободной планировки» – придумали застройщики, гоняющиеся за сверхприбылью. Но по существующим строительным нормам таких квартир просто не может быть.
Если вы купили квартиру без стен, знайте, что в первоначальном проекте здания, который согласовывался под застройку, все эти «лишние» стены коридоров, комнат и прочего были. Правда, они не указаны в текущей технической документации, где вы видите лишь зоны кухни и санузлов – вся остальная площадь (за исключением балконов и лоджий) условно называется жилой.
Проблема заключается в том, что если вы задумали расширить санузел или кухню, организовать дополнительные санузлы, подсобные помещения, коридоры и прихожие вне указанных рамок, вы можете сделать это лишь за счёт жилых помещений. Как быть в такой ситуации?
Следует обратиться к застройщику или к балансодержателю с просьбой предоставить заверенную рабочую документацию на строительство – такая информация у них должна быть.
Руководствуясь этими планами с указанием мест размещения жилых и вспомогательных помещений, можно приступать к перепланировке. При этом на согласование в органы исполнительной власти следует предоставить как документы БТИ, так и эту рабочую документацию, заверенную синей печатью.
Все перепланировки в домах-новостройках подлежат согласованию только по проекту с приложением свидетельства СРО. В составе проектной документации должен быть необходимый минимум, то есть АСЧ (архитектурно-строительная часть) с указанием монтажа-демонтажа перегородок и материалов, из которых они сделаны, направления открывания дверей; схемами и планами устройства полов, шумоизоляции и гидроизоляции; планами размещения тёплого пола, а также с инженерией – планами устройства систем горячего и холодного водоснабжения, канализации, вентиляции (в случае переноса кухни и санузлов), аксонометрическими схемами.
Если вы собираетесь увеличить нагрузку на перекрытия (тяжёлые перегородки, большая чаша ванной и т. п.), сделать проёмы в несущих стенах или демонтировать их, объединить квартиру по горизонтали или вертикали, то вам необходимо подготовить Техническое заключение (ТЗК) в лицензированной организации, а в проект включить конструктивные расчёты по усилению конструкций.
Квартиры в дома типовых серий
В домах типовых серий практически все стены являются несущими. Более того, те стены, которые чаще всего хочется подрезать или снести (например, при объединении кухни с комнатой), могут нести нагрузку по удержанию навесных фасадных панелей.
Многое зависит от того, на каком этаже расположена ваша квартира – чем этаж выше, тем нагрузка на несущие стены ниже и возможностей больше. На нижних этажах в большинстве случаев вообще никакие перепланировки не допускаются.
Для перепланировок в таких домах обязательно проводится инженерное обследование с изготовлением Технического заключения, при проектировании учитываются все нюансы, производится расчёт усиления несущих конструкций и т. п. Для проектирования таких объектов следует обращаться к авторам проекта здания.
Татьяна Грек
Источник: Квадратъ
